Rakennusalan käännetty verovelvollisuus: milloin ostaja maksaa alv:n

Karma Accounts · Julkaistu 27.10.2026

Rakennusalalla arvonlisäverosta vastaa ostaja, ei myyjä, kun kaksi edellytystä täyttyy yhtä aikaa: palvelu on kiinteistöön kohdistuvaa rakentamispalvelua (tai työvoiman vuokrausta sitä varten), ja ostaja myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti. Myyjä laskuttaa silloin ilman arvonlisäveroa ja merkitsee laskuun "käännetty verovelvollisuus". Ostaja ilmoittaa alv-ilmoituksellaan 25,5 %:n veron ja vähentää saman määrän, jos osto on tehty yrityksen arvonlisäverollista toimintaa varten. Myynti yksityishenkilölle ja pelkkien rakennustarvikkeiden myynti eivät koskaan kuulu tämän säännön piiriin.

Kyse on kotimaisesta säännöksestä, arvonlisäverolain (AVL) 8 c §:stä. Se on eri asia kuin ulkomailta ostettujen palvelujen, kuten Google Ads -mainonnan, käännetty verovelvollisuus, jota käsittelemme artikkelissa Palveluostojen käännetty verovelvollisuus.

Molempien edellytysten on täytyttävä

1. Palvelu on rakentamispalvelua. Tässä sillä tarkoitetaan kiinteistöön kohdistuvaa rakennus- ja korjaustyötä sekä työn yhteydessä asennetun tavaran luovuttamista (AVL 31 § 3 mom. 1 kohta) tai työvoiman vuokrausta tällaista työtä varten. Laki pitää rakentamispalveluna myös työhön liittyvää suunnittelua ja valvontaa, mutta 8 c § rajaa ne käännetyn verovelvollisuuden ulkopuolelle.

2. Ostaja myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti. Edellytys täyttyy myös, jos ostaja muutoin kuin satunnaisesti vuokraa työvoimaa rakentamispalveluja varten, myy rakennuksia, jotka se on rakentanut tai rakennuttanut hallinnassaan olevalle maalle, tai luovuttaa kiinteistön ennen kuin se on rakennustöiden jälkeen otettu käyttöön. Sama koskee yritystä, joka myy palvelun edelleen tällaiselle ostajalle. Rakentamisen ei tarvitse olla ostajan päätoimiala: säännöllinen korjausrakentaminen sivutoimena riittää.

Jos jompikumpi edellytys jää täyttymättä, 8 c §:ää ei sovelleta, ja menettely ratkeaa muiden sääntöjen mukaan; yleensä myyjä lisää laskuun arvonlisäveron normaalisti. Edellytysten täyttymisen selvittäminen on aina myyjän vastuulla.

Mikä on rakentamispalvelua

Verohallinnon syventävässä ohjeessa on muun muassa seuraavia esimerkkejä:

Yleensä rakentamispalvelua	Yleensä ei
uudisrakentaminen, korjaus, laajennus, purkaminen	arkkitehti-, rakenne- ja insinöörisuunnittelu, valvonta
sähkö-, LVI- ja kattotyöt	kiinteistönhoito (erikseen laskutetut korjaukset ovat rakentamispalvelua)
maalaus, rappaus, lasitus, lattiatyöt	tarvikkeiden kuljetus työmaalle tai sieltä pois
rakennussiivous rakentamisen aikana tai ennen sisäänmuuttoa	koneen vuokraus ilman kuljettajaa
asennettuina myydyt ovet, ikkunat, keittiökalusteet, ilmalämpöpumput tai aurinkopaneelit	rakennustarvikkeet ilman asennusta
hissien sekä hälytys- ja ilmanvaihtojärjestelmien asennus, korjaus ja huolto	järjestelmien pelkkä testaus tai tarkastus, nuohous
rakennuskone kuljettajineen rakennustyössä	rakennustelineiden, työmaaparakkien ja nostureiden pystytys ja purku

Muutama rajatapaus ohjeesta:

Tavara vai palvelu. Asennettuna myyty parketti on rakentamispalvelua, mutta toimitettu ja kytketty jääkaappi on tavaraa, koska asennus on vähäinen. Paikalleen pumpattu betoni on tavaraa, ellei toimittaja myös levitä tai tasoita sitä.
Erityistä toimintaa palvelevat laitteet. Esimerkiksi ravintolan keittiölaitteisiin kohdistuvat työt jäävät säännön ulkopuolelle (AVL 8 c § 3 mom.).
Sopimus ratkaisee, ei laskun sanamuoto. Ostajalta laskutettuihin matka- ja majoituskuluihin sovelletaan käännettyä verovelvollisuutta, kun sitä sovelletaan itse työhön.

Milloin ostaja myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti

Arvio tehdään tapauskohtaisesti. Satunnainen rakentaminen on kertaluonteista, tilapäistä tai vähäistä rakentamista, jota ei ole tarkoitettu jatkuvaksi. Osuus liikevaihdosta tai euromäärä ei yksinään ratkaise: ohjeen esimerkissä kiinteistönhoitoyritys, jonka liikevaihdosta 1–2 % tulee erikseen laskutetuista korjaustöistä ja joka on palkannut niitä varten työntekijän, myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti. Rakennusalan yritys täyttää edellytyksen heti toiminnan alusta.

Kun ostaja täyttää edellytyksen, sääntö koskee kaikkia sen rakentamispalveluostoja, myös oman toimitilansa korjausta. Suomessa arvonlisäverovelvollisen urakoitsijan laskulla tilanne on yleensä tämä:

Ostaja	Urakoitsijan lasku
rakennusliike, asennusyritys, maalari, sähköurakoitsija tai muu rakennusalan yritys	käännetty verovelvollisuus
vuokranantaja, taloyhtiö, kauppa tai tehdas, joka ei myy rakentamispalveluja vaan vain teettää töitä omissa tiloissaan	alv 25,5 %
yksityishenkilö, myös rakennusyrittäjä, joka teettää työn omaan kotiinsa	alv 25,5 %
valtio	alv 25,5 %
kunta	riippuu siitä, myykö kyseinen kunta rakentamispalveluja

Julkista rekisteriä edellytyksen täyttävistä yrityksistä ei ole, eikä tieto näy yritys- ja yhteisötietojärjestelmässä. Pyydä epäselvissä tapauksissa ostajalta selvitys, kuten ohje neuvoo, ja säilytä kirjallinen vastaus sopimuksen liitteenä. Ohjeessa ei kuitenkaan sanota, että ostajan ilmoitus siirtäisi vastuun pois myyjältä.

Sääntöä ei sovelleta, jos myyjä tai ostaja on vähäisen toiminnan vuoksi arvonlisäverorekisterin ulkopuolella (liikevaihto enintään 20 000 euroa sekä kuluvana että edellisenä kalenterivuonna) eikä ole hakeutunut rekisteriin vapaaehtoisesti.

Laskumerkinnät

Myyjän on annettava lasku, vaikka verovelvollinen on ostaja. Laskun tavallisten pakollisten tietojen lisäksi laskussa on oltava:

arvonlisäveroton hinta ilman verokantaa ja veron määrää
ostajan arvonlisäverotunniste; suomalaisella ostajalla Y-tunnus
merkintä "käännetty verovelvollisuus" (AVL 209 e § 1 mom. 12 kohta); laskun tiedot voivat olla millä tahansa kielellä, joten myös "reverse charge" käy, ja merkinnän voi kirjoittaa molemmilla kielillä.

Verohallinto suosittaa lisäksi merkitsemään ostajan verovelvollisuuden perusteen, esimerkiksi "AVL 8 c §". Ostaja voi laatia laskun myyjän puolesta vain, jos siitä on sovittu ja myyjä hyväksyy laskun; laskuun merkitään silloin "Itselaskutus", ja vastuu laskusta säilyy myyjällä.

Jos laskutusohjelma tulostaa automaattisesti "alv 0 %", uutta laskua ei tarvita, kunhan laskussa on viittaus käännettyyn verovelvollisuuteen ja muut vaaditut tiedot. Jos laskuun on merkitty vero virheellisesti, myyjä antaa uuden laskun, jossa viitataan alkuperäiseen.

Näin myyjä ja ostaja ilmoittavat tiedot

Kuka	Alv-ilmoituksen kohta (OmaVero)	Ilmoitettava tieto
Myyjä	Rakentamispalvelun ja metalliromun myynnit	laskujen arvonlisäveroton summa
Ostaja	Rakentamispalvelun ja metalliromun ostot	ostojen arvonlisäveroton summa
Ostaja	Vero rakentamispalvelun ja metalliromun ostoista	25,5 % ostoista
Ostaja	Verokauden vähennettävä vero	vähennyskelpoinen osa verosta

Myyjä vähentää omien hankintojensa arvonlisäveron normaalisti, joten aliurakoitsijan verokauden vero on usein negatiivinen. Verohallinto palauttaa negatiivisen veron, ellei palauttamiselle ole muuta estettä; sillä katetaan kuitenkin ensin mahdolliset erääntyneet verot. Jos osto liittyy verottomaan toimintaan, kuten verottomaan vuokraukseen, ostaja ilmoittaa veron mutta ei voi vähentää sitä (arvonlisäveron vähennysoikeus).

Metalliromuun ja -jätteeseen sovelletaan omaa käännetyn verovelvollisuuden säännöstä (AVL 8 d §); ne ilmoitetaan samoissa kohdissa.

Esimerkkilaskelma

Maalausalan aliurakoitsija maalaa marraskuussa 2026 toimistoja pääurakoitsijalle, joka kunnostaa ne kiinteistöyhtiölle. Luvut ovat euroina.

Aliurakoitsija laskuttaa pääurakoitsijalta 12 000 euroa käännetyllä verovelvollisuudella. Maalit ja tarvikkeet se osti hintaan 4 000 + alv 1 020. Alv-ilmoituksellaan aliurakoitsija ilmoittaa 12 000 rakentamispalvelun myynteihin, ei lainkaan suoritettavaa veroa myynnistä ja 1 020 vähennettävää veroa, joten se saa 1 020 takaisin.
Pääurakoitsija ilmoittaa 12 000 rakentamispalvelun ostoihin, 3 060 (25,5 % × 12 000) veroksi rakentamispalvelun ostoista ja 3 060 vähennettäväksi veroksi. Osto on kokonaan vähennyskelpoinen, joten nettovaikutus on nolla.
Kiinteistöyhtiö vain vuokraa toimitiloja eikä myy rakentamispalveluja, joten pääurakoitsija laskuttaa siltä 40 000 + alv 10 200 = 50 200 ja ilmoittaa 10 200 kohdassa "Vero kotimaan myynnistä verokannoittain".

Jos kummankin verokausi on kuukausi, marraskuun alv-ilmoitus on annettava viimeistään tiistaina 12.1.2027, ja pääurakoitsijan on maksettava 10 200 euroa samaan päivään mennessä.

Ulkomainen urakoitsija

Ulkomainen urakoitsija, jolla ei ole Suomessa myyntiin osallistuvaa kiinteää toimipaikkaa ja joka ei ole hakeutunut vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi Suomessa, laskuttaa suomalaista yritystä ilman arvonlisäveroa. Ostaja ilmoittaa veron yleisen käännetyn verovelvollisuuden (AVL 9 §) perusteella samoissa rakentamispalvelun kohdissa, vaikka se ei itse myisikään rakentamispalveluja. Vapaaehtoisesti rekisteröitynyt ulkomainen urakoitsija tai urakoitsija, jonka suomalainen kiinteä toimipaikka osallistuu myyntiin, soveltaa 8 c §:ää kuten suomalainen urakoitsija. Pienten yritysten EU-myynnin alv-järjestelmässä oleva EU-urakoitsija, jonka rekisteröinti kattaa Suomen, myy ilman Suomen arvonlisäveroa, joten käännettävää veroa ei ole. Muuten ulkomainen urakoitsija on itse verovelvollinen yksityishenkilöille myymistään rakentamispalveluista. Milloin rekisteröityminen on pakollista tai kannattavaa, kerromme artikkelissamme Ulkomaisen yrityksen alv-rekisteröinti.

Yleisimmät virheet

Rakennusliikkeen laskuun lisätään arvonlisävero tai rakentamispalveluja myymätöntä vuokranantajaa tai taloyhtiötä laskutetaan ilman veroa.
Suunnittelu, kuljetus tai pelkät tarvikkeet laskutetaan käännetyllä verovelvollisuudella.
Ostaja vähentää veron ilmoittamatta sitä suoritettavaksi tai ilmoittaa toiseen EU-maahan sijoittautuneen urakoitsijan rakennustyön EU-palveluostoihin.

Jos luku on jo ilmoitettu väärässä kohdassa, katso alv-ilmoituksen korjaaminen.

Usein kysyttyä

Koskeeko rakennusalan käännetty verovelvollisuus taloyhtiötä?

Yleensä ei. Taloyhtiö, joka vain teettää töitä omassa rakennuksessaan, ei myy rakentamispalveluja, joten urakoitsija laskuttaa 25,5 %:n arvonlisäveron.

Toimin toiminimellä, ja liikevaihtoni jää alle 20 000 euron. Koskeeko sääntö minua?

Ei, jos liikevaihtosi on ollut enintään 20 000 euroa sekä tänä että edellisenä vuonna etkä ole hakeutunut arvonlisäverorekisteriin vapaaehtoisesti: et laskuta etkä osta 8 c §:n mukaisella käännetyllä verovelvollisuudella. Jos ostat työn ulkomaiselta urakoitsijalta, jonka myyntiin sovelletaan yleistä käännettyä verovelvollisuutta, voit silti joutua maksamaan veron AVL 9 §:n perusteella.

Mikä on oikea laskumerkintä?

Merkintä "käännetty verovelvollisuus" ja suosituksen mukaisesti viittaus "AVL 8 c §" sekä ostajan Y-tunnus, mutta ei verokantaa eikä veron määrää.

Mitä me teemme

Hoidamme rakennusalan yritysten kirjanpidon ja alv-ilmoitukset. Suomessa työskenteleville ulkomaisille urakoitsijoille selvitämme, mitkä myynnit kuuluvat käännetyn verovelvollisuuden piiriin ja tarvitaanko Suomen alv-rekisteröinti. Ulkomaisten yritysten arvonlisäverotehtävät hinnoitellaan tapauskohtaisesti tarjouksella: katso alv-palvelut ulkomaisille yrityksille tai pyydä tarjous.

Lähteet

Huomaa: tämä on yleistä tietoa Suomen säännöistä, ei neuvo omaan tilanteeseesi, ja säännöt muuttuvat. Kysy meiltä ennen kuin toimit sen perusteella.

Alv-ilmoitukset pois pöydältäsi?

Hoidamme kirjanpidon, annamme alv-ilmoituksen eräpäivään mennessä ja kerromme maksettavan summan ennen eräpäivää. Toiminimen kirjanpito maksaa alkaen 69 €/kk ja osakeyhtiön alkaen 199 €/kk. Hintoihin lisätään alv.

Pyydä maksuton alkukeskustelu

Älä lähetä sähköpostitse pankkitunnuksia, henkilötunnuksia tai muita arkaluonteisia tietoja.

Kaikki artikkelit